一大批空租写字楼，被爆改成酒店“超市”

2026.04.23 文｜酒管财经 一栋50层的写字楼里，希尔顿、亚朵、全季、建国璞隐、锦江都城、浮光悦己等酒店品牌挤在同一栋楼里，一楼大堂变成了酒店前台“超市”。 六家酒店的前台一字排开，各自占据着大堂的一角。电梯间更为夸张，每一家酒店都在电梯入口设置各自水牌，指示宾客应该乘坐哪部电梯抵达哪家酒店。 然而，这种场景正在中国各大城市上演。 正是在这样“写字楼愁租，酒店愁赚”的困境下，名为“拼租”式酒店的新模式应运而生，将一栋闲置办公大楼分割出租给十几家不同品牌的酒店，成为商业地产业主在市场夹缝中野蛮生长的自发性解决方案。 此前，《酒管财经》曾在《拼车拼好饭之后，国内酒店开始流行“拼楼”》一文中针对上述现象进行过深度解读。 今年，写字楼改酒店的热潮似乎已经达到顶峰，上海、杭州、成都、昆明等城市纷纷出台政策鼓励“商改写”，但这场看似双赢的转型背后，却藏着酒店投资人的集体焦虑。 空置率85%背后的无奈选择 龙湖时代金融中心是昆明巫家坝唯一建成的双塔超高建筑，也是巫家坝商业体量最大的项目，其中A座的高度有50层，主楼B座更是高达270米，是巫家坝最高建筑之一。 正因为商业物业体量太大，龙湖时代金融中心在开发之初就有意规划酒店业态。 图源：小红书 这座50层的超高层建筑，原本规划中大部分是SOHO办公空间，只有最高10层是酒店。 但如今，酒店的规模已大大超出最早的规划，从31层到52层，几乎每几层就有一家酒店入驻。 2021年，龙湖时代金融中心开工不久，龙湖就对外宣布签下了1.5亿超级大单，有客户一次性购买了8层楼，用于开办酒店。 2022年，亚朵和锦江集团旗下的枫渡酒店与时代金融中心签约，只不过如今锦江集团入驻时代金融中心的是另一个酒店品牌。 另据媒体不完全统计，整个昆明巫家坝片区已经有14家全国性连锁酒店品牌进入。 为什么昆明巫家坝的写字楼里会出现如此密集的酒店集群？ 答案藏在冰冷的数字里。 据戴德梁行2026年2月发布的《2025年昆明甲级写字楼市场回顾与展望》，2025年昆明全市甲级写字楼平均空置率为19.19%。 图源：戴德梁行 从空置率最高的区域来看，早在2023年巫家坝商务区就以85%排名第一。 85%的空置率意味着什么？意味着在巫家坝，十间写字楼里有八间半是空的。 面对如此高的空置率，开发商们不得不寻找出路。而将写字楼改造成酒店，似乎是最现实的选择。 事实上，由于巫家坝片区的定位，商业地产开发比例在昆明首屈一指，即便大部分商办楼宇被开发成公寓对外销售，但去化仍有难度，所以几乎所有项目都通过引入酒店、民宿，消化数量庞大的公寓。 龙湖时代金融中心无法像巫家坝其他项目一样，将一部分商办物业改为公寓，通过销售公寓实现去化，而是在开发之初就有意规划酒店业态。 这种转变并非昆明独有。 在全国多个城市，随着写字楼空置率攀升，商改酒正在成为一种趋势，但像昆明巫家坝这样集中、这样大规模的转变，确实少见。 写字楼里的酒店“超市” 这种现象并非昆明独有。在全国范围内，写字楼空置率攀升已成为普遍现象。 据第一太平戴维斯统计，2025年重点十个城市甲级写字楼供应计划大概是530万平米，而同期净吸纳量预计大概只有250万平米。 另据戴德梁行2026年1月发布的官方报告显示，截至2025年底，全国18个核心城市中，甲级写字楼整体空置率已经达到22.4%，创下历史新高，远超2008年金融危机时期的水平。 供应在增加，需求在萎缩。 企业都在收缩，远程办公在普及，共享办公在抢市场。写字楼业主们看着空荡荡的楼层，心里只有一个念头：怎么把这些空间填满？ 面对高空置率，业主将楼层打包给酒店，是面对高空置率、减少亏损的无奈选择。而酒店品牌则借此以较低成本获取优质区位空间。 图源：小红书 位于武汉江汉路商圈核心区的地标建筑平安大厦，在仅约一年的时间中，高效率引入了漫心、全季、亚朵、丽芮、智选假日这5家中端连锁酒店品牌，打造出武汉当前罕见的TOD酒店综合体。 山东蓬莱的宏泰总部创业大厦建成后，招商一直不理想，后来引入亚朵、丽呈、希尔顿三大品牌，盘活近3万平米闲置资产。 沉寂近两年的阳光城上海总部，历经4次流拍后，最终被格美集团以13.1亿拍下。 而格美集团计划将这座写字楼改造为市集、总部、酒店业态于一体的复合综合体。 另据仲量联行数据显示，目前深圳全市已有超过26万平方米甲级商办物业签约相关运营方，计划引入酒店、大健康等业态。 在广州，珠江新城的写字楼空置率已飙至23.3%，不少项目正在探索“酒店+办公+商业”的复合模式。 广州环东广场在经历长期空置后，将 6—10层改造成150间客房的欢阁酒店，11—28层保留办公，打造“健康+科技”产业综合体。 图源：广州黄埔区人民政府官网 广州黄埔的新力华轩B座更绝，直接把二至十八层全部改为酒店，涉及面积超1万平方米，首层则保留商业，增加大堂、早餐厅和咖啡厅。 此外，汕头信德华大厦乙座写字楼也计划改造为酒店，目前已开始征集合作方。 除了上海、佛山和武汉之外，杭州、北京等城市均出现了写字楼爆改酒店综合体的项目。 这似乎正成为一股席卷全国的潮流。 长租公寓：被忽视的更好选择？ 在写字楼业主们疯狂改酒店的时候，有一个业态被严重低估了。 那就是长租公寓。 写字楼改酒店，是业主们面对成本焦虑的本能反应。 看到酒店业在复苏，看到改造成本低，看到政策在鼓励，就一窝蜂地冲进去。 但这本质上是一种“路径依赖”。 业主们习惯了to B的租赁模式，以为把楼租给酒店投资人，就完成了从写字楼到酒店的转型。 但他们忽略了，酒店是高度依赖运营的to C生意。 运营不好，再好的地段也白搭。 北大光华中国REITs研究中心的最新报告显示，在市场更为成熟的纽约，由于空置率低、资产表现稳定，长租公寓资本化率更比办公楼低近1%。 《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，四大一线城市租房人口接近4000万，占比将近50%。 从运营成本角度看，长租公寓的管理和维护成本通常低于酒店。酒店需要24小时前台服务、客房清洁、餐饮服务等，而长租公寓的运营相对简单，主要提供基础的物业管理和维护服务。 长租公寓的地域限制也较小，地域间波动性低。由于住房是刚需，长租公寓能够维持相对稳定的出租率和租金水平。 相比之下，酒店业受季节性、节假日、会展活动等因素影响较大，入住率和房价波动更为剧烈。 从客群上来看，相对于扎堆写字楼单一的酒店业态，引入中高端服务式公寓，恰好填补了消费者对高品质长住的供给缺口。 今年4月，北京三里屯工体瑞贝庭公寓酒店正式投入运营。 这栋原先是办公楼的大宗物业如今被改造为酒店+长租公寓的混合业态： 高区为204间国际高星品牌福朋喜来登，其余楼层总计384间房则交由华住旗下中高端服务式公寓品牌瑞贝庭运营。 开业的第二天，瑞贝庭便交出了单日满房的成绩单。 图源：城家资管 楼上的福朋喜来登负责承接高端短途商旅与会议需求，楼下的瑞贝庭则面向需要长达数月稳定居所的政企中长住客群。 双方在物理空间上各自独立，但在客群上却实现了互补。 同样，由香溢广场写字楼改造而来的上海苏河瑞贝庭公寓酒店，是一个拥有353间的大体量项目，通过精准的长短租比例，实现了95%的出租率，GOP率做到78%，RevPAR 达到419元，长租月租实现10526元。 当然，长租公寓也不是万能药。 它需要精准的定位，需要差异化的产品，需要专业的运营。 但它至少给了酒店投资人一个新的选择。 一个不那么内卷，不那么赌运气，不那么依赖短期波动的选择。 在商业地产过剩的时代，创新和转型不再是选项，而是生存的必需。那些能够灵活适应市场变化、不断探索新业态的多元业态，将在激烈的竞争中脱颖而出。 昆明巫家坝的酒店“超市”或许只是开始，更多创新业态正在路上。 冷静思考，找到适合自己的路，才是活下去的唯一方法。